6.27 이후 현재! 성남.분당.판교 부동산 시장은 어떨까?

6.27 부동산 정책이 시행된 지 약 3주 후의 성남시 부동산 시장의 분위는 어떤지, 분당, 판교 및 구시가지에 중점으로 알아보고 현재 시장 동향을 알아봅시다

 

 

• 분당구 (분당 및 판교 신도시)
  • 6.27 규제의 영향으로 시장이 크게 둔화되고 거래량이 급격히 감소했습니다.
  • 대출 규제의 강력한 영향과 집주인들이 호가를 낮추지 않는 등의 거래 감소 원인이 있습니다.
  • 현재 매매 시장은 "강력한 관망세"에 있다고 분석되고 있습니다.
  • 전세 시장은 높은 매매가로 인해 전세 수요가 증가하여 단기적인 부족과 가격 상승으로 이어질 수 있다고 생각합니다.
  • 6.27 대책 이후 확실히 시장이 잠잠해지고 거래량이 급감하는 등 큰 변화를 겪었습니다. 고가 주택일수록 이번 대책의 영향을 크게 받아 가격 하락 폭이 더 크게 나타날 가능성이 있다는 분석도 있었습니다.
  • 하지만 2024년 하반기부터는 1기 신도시 재건축 선도지구 계획 발표 등 재건축 기대감을 바탕으로 매매가격이 상승세를 지속하며 회복 국면에 진입했습니다. 분당은 전국 신도시 정비 기준을 사실상 설정하게 되었다는 평가도 있습니다.
  • 그럼에도 불구하고 최근에는 거래량이 급감하며 매물이 쌓이는 추세이며, 호가는 버티고 있지만 전반적인 분위기는 조용하고 침체된 느낌이 듭니다. 단기적으로는 가격 조정이나 침체 사이클에 진입하는 모습이며, 급매물도 하나둘씩 나오고 있습니다.
• 수정구 및 중원구 (성남 구시가지) 
  • 6.27 규제 이후에도 꾸준한 거래량을 보이며 분당에 비해 상대적으로 나은 부동산 시장을 보입니다.
  • 산성역 포레스티아와 같은 특정 사례는 지속적인 거래와 약간의 가격 상승을 보여줍니다.
  • 산성역 자이푸르지오는 분양권 전매 제한 해제로 인해 긍정적인 분위기를 보입니다.
  • 주요 역세권의 오래된 아파트, 준신축, 신축 아파트에 대한 시장 심리가 강합니다.
  • 비역세권 지역은 가격 상승이 더디게 진행됩니다.
  • 6.27 대출 규제 영향이 분당 쪽에 비해 크게 받지 않는 것으로 보이며, 상대적으로 더 나은 부동산 시장 상황을 유지하고 있습니다.
  • 2024년 하반기에도 재개발 지역의 순조로운 진행과 서울 지역의 가격 상승세에 대한 기대감으로 지속적인 상승세를 보였습니다. 특히 상대원1동과 같이 이주 문제가 해결된 지역에서는 호가가 단기간에 5% 정도 오르는 등 눈에 띄는 가격 상승이 있었습니다.
  • 전체적으로 성남 원도심은 매수 대기자들도 꽤 있고 시장 분위기가 좋다고 평가됩니다. 초기 재개발 지역인 수진1구역 중심으로도 꾸준히 거래가 이어지고 있습니다.
• 성남 재개발 지역 
  • 산성구역, 도환중1구역과 같은 지역은 소유주들의 호가 상승과 함께 가격을 유지하고 있습니다.
  • 상대원1동은 이주 문제가 해결되면서 호가가 5% 상승하는 등 눈에 띄는 가격 상승을 보입니다.
  • 수진1구역과 같은 초기 재개발 지역은 6.27 이후 약간의 가격 조정이 있었지만 꾸준한 거래를 보입니다.
• 성남 구시가지 전세 시장 
  • 꾸준한 거래량과 전세 가격의 꾸준한 상승 추세를 보입니다.
  • 분당과 위례의 제한적인 전세 물량으로 인해 구시가지의 전세 수요가 증가했습니다.
  • 현재 전세 가격을 기반으로 한 추가 매매가 상승 가능성을 분석합니다

 

전반적인 시장 동향

• 성남시 주택시장은 2024년 상반기에는 고금리 등으로 하락세를 보였으나, 하반기 들어서는 상승세로 뚜렷한 양극화를 보였습니다.
• 전반적으로 부동산 시장의 거래량이 줄어들면서 단기적으로 가격 조정, 침체 사이클에 진입하는 모습이며, 정부의 정책 방향이 시장 움직임에 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.
• 전세 시장은 꾸준한 수요와 공급 부족으로 인해 여전히 상승세를 보이고 있으나, 매매 시장과 마찬가지로 거래량은 감소 추세입니다.

결론적으로,

6.27 정책 이후 성남 부동산 시장은 분당/판교와 구시가지 간의 양극화가 심화되는 양상을 보였습니다. 분당/판교는 정책 규제의 영향을 크게 받았으나, 1기 신도시 재건축 기대감으로 회복세를 보이다가 최근 거래량 감소와 함께 관망세가 짙어진 모습입니다. 반면 성남 구시가지는 상대적으로 규제 영향이 덜하고 재개발 이슈 등으로 꾸준한 상승세를 유지하며 견조한 흐름을 이어가고 있습니다. 향후 시장은 정부 정책과 금리 변동, 그리고 각 지역의 개발 호재에 따라 다른 양상을 보일 것으로 예상됩니다.